Wohnungseigentum

Einsichtnahme in Flächenwidmungs- und Bebauungspläne

Um zu erfahren, ob und wie auf einem gewünschten Grundstück gebaut werden darf, liegen bei den Gemeindeämtern (in Wien die MA 21) die Flächenwidmungs- und Bebauungspläne zur allgemeinen Einsicht auf.

Dort erfahren Sie auch, wo und ob es für bestimmte Gebiete Abdrucke der Flächenwidmungs- und Bebauungspläne gibt. Diese können gegen einen Unkostenbeitrag käuflich erworben werden.

Informationen über Grundstücksvermessungen, rechtliche Grundlagen, Kartographie etc. erhalten Sie auf der Seite des Bundesamts für Eich- und Vermessungswesen.

Grundbuchsauszug vor dem Kauf einer Liegenschaft

Überprüfen Sie vor dem Kauf einer Liegenschaft auf jeden Fall im Grundbuch alle gesetzlichen Auflagen, Rechte und Beschränkungen, wie Eigentum der Verkäuferin bzw. des Verkäufers, Hypotheken, Pfandrechte, Vorkaufsrechte, Wegerechte, Kanäle, Leitungen, Bäche.

Zu diesem Zweck sollten Sie sich einen möglichst aktuellen Grundbuchsauszug verschaffen, den Sie bei jedem Bezirksgericht oder Vermessungsamt über jede in Österreich gelegene Liegenschaft erhalten.

Über Anschlüsse an die Grundstücksdatenbank verfügen aber auch Notarinnen bzw. Notare und Rechtsanwältinnen bzw. Rechtsanwälte sowie eine Reihe anderer mit Immobilientransaktionen befasste Personen und Stellen. 

Hinweis:

Das Grundbuch ist auch über das Internet abfragbar! Eine solche Abfrage ist jedoch kostenpflichtig. Der Datenbankzugang erfolgt im Auftrag des Bundesministeriums für Justiz über die dafür eingerichteten Verrechnungsstellen.

Kaufvertrag

Kaufabwicklung

Wegen der Komplexität der mit dem Eigentumserwerb von Liegenschaften zusammenhängenden rechtlichen Fragen ist es in der Regel sinnvoll, die Hilfe einer Notarin bzw. eines Notars oder einer Rechtsanwältin bzw. eines Rechtsanwaltes bei der Vertragsverfassung und Verbücherung in Anspruch zu nehmen.

Grundsätzlich ist es möglich, dass Sie den Kaufvertrag (samt der Aufsandungserklärung) anhand von Mustern selbst aufsetzen und gemeinsam mit Ihrem/Ihrer VertragspartnerIn eine Notarin bzw einen Notar bzw. ein Bezirksgericht zum Zweck der öffentlichen Beglaubigung der Unterschriften aufsuchen.

Abwicklung des Kaufvertrags

Für die Abwicklung des Kaufvertrags wären zunächst die Besonderheiten zu beachten, die das österreichische Recht für den Erwerb und Verlust bücherlicher Rechte (Eigentum, Pfandrecht, Dienstbarkeiten etc.) vorsieht:

• Grundbücherlicher Eintragungsgrundsatz
  Das Eigentum an einer Liegenschaft erlangen Sie nicht schon dadurch, dass Sie den Kaufvertrag unterfertigen, die Liegenschaft faktisch übernehmen und den Kaufpreis bezahlen. Vielmehr ist für diesen Eigentumserwerb Ihre Eintragung im Grundbuch als neue/r EigentümerIn erforderlich.
• Grundbücherlicher Prioritätsgrundsatz
  Hier liegt eine weitere Gefahr für unvorsichtige KäuferInnen! Der Rang einer Eintragung im Grundbuch richtet sich nach dem Zeitpunkt des Einlangens des entsprechenden Grundbuchsgesuchs. Der Grund, sich das Grundbuch vor dem Kauf (und vor allem auch vor der Überweisung des Kaufpreises) näher anzusehen, besteht eben gerade darin, dass alle im Rang vor der Einverleibung des Eigentums der Käuferin bzw. des Käufers eingetragenen Rechte grundsätzlich von dieser/diesem zu übernehmen sind und gegen sie/ihn wirken.

Genehmigungsverfahren für Angehörige von Drittstaaten

Wenden Sie sich vor Antragstellung direkt an die zuständige Grundverkehrsbehörde. Dort erfahren Sie alles Weitere über bundesländerspezifische Bedingungen für Ihre Genehmigung und erhalten genaue Informationen (z.B. über die Einreichfrist). Weiters können Sie auch erfragen, ob Sie den Antrag auf Genehmigung dort oder in der zuständigen Gemeinde einbringen müssen (z.B. in Vorarlberg).

Eine Genehmigung wird erteilt, wenn am Zustandekommen des Rechtsgeschäftes ein kulturelles, soziales oder volkswirtschaftliches Interesse besteht und wenn staatspolitische Interessen nicht beeinträchtigt werden.

Zuständige Stelle

Das Amt der jeweiligen Landesregierung bzw. die jeweilige Bezirksverwaltungsbehörde.

Erforderliche Unterlagen

• Antrag auf Genehmigung
  (je nach Behörde: Antragsformular oder formloser Antrag)
• Vertrag oder Vertragsentwurf (in Kopie)
• Erklärung der Nutzung der Liegenschaft
• Lageplan
• Aktueller Grundbuchsauszug
  (Grundbuchseinsicht ist bei Gericht, bei Notarinnen/Notaren und per Internet möglich)
• Reisepass
• Bei Erwerb durch eine juristische Person: zusätzlich
  • Aktueller Firmenbuchauszug
  • Gesellschaftsvertrag
  • Gewerbeberechtigung
• Bei Erwerb durch einen Verein: zusätzlich
  • Auszug aus dem Vereinsregister und Vereinsstatuten
  • Nachweis der Staatsangehörigkeit der Mitglieder des Leitungsorgans des Vereins
• Einkommensnachweis (fallweise)

Kosten

Die Höhe der Abgaben ist in jedem Bundesland anders geregelt.

Ausnahmen von der Genehmigungspflicht (Angehörige von EU-Mitgliedstaaten)

Angehörige eines Staates, der Mitglied der Europäischen Union (EU) oder Vertragspartner des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum (EWR) ist, werden mit InländerInnen gleichgestellt.

Erwerben AusländerInnen Eigentum oder Miteigentum an Liegenschaften, muss dies behördlich genehmigt werden. Ausgenommen sind Angehörige von EU-Mitgliedstaaten, die InländerInnen gleichgestellt sind. Ein Genehmigungsverfahren muss grundsätzlich nur von Angehörigen von Drittstaaten durchgeführt werden.

Da die genauen Bestimmungen für den Ausländergrunderwerb im Ausländergrunderwerbsgesetz der einzelnen Bundesländer geregelt sind, erhalten Sie hier nur einen groben Überblick über die Vorgangsweise.

Zuständige Stelle

Das Amt der jeweiligen Landesregierung bzw. die jeweilige Bezirksverwaltungsbehörde.

Eintragung des Eigentumsrechts ins Grundbuch (Verbücherung)

Um Eigentumsrecht an einer Liegenschaft zu begründen, muss beim zuständigen Grundbuchgericht (Bezirksgericht) um Einverleibung des Eigentumsrechts angesucht werden.

Hierfür muss ein Grundbuchsgesuch gestellt werden, das beispielsweise folgende Daten enthält:

• Genaue Angabe der Liegenschaft
• Vor- und Zuname sowie
• Stand und Wohnort der Antragstellerin bzw. des Antragstellers

Das Grundbuchsgesuch muss - zusammen mit den notwendigen Dokumenten - immer schriftlich beim zuständigen Bezirksgericht eingebracht werden.

Da die richtige Formulierung des Einverleibungsantrags aufgrund der Formstrenge des Grundbuchsrechts fehleranfällig ist und damit die Gefahr einer notwendigen Verbesserung des Antrags bzw. der Abweisung des Einverleibungsgesuchs besteht, ist es sinnvoll und ratsam, sich bei der Vertragsverfassung und Verbücherung der fachkundigen Beratung einer Rechtsanwältin bzw. eines Rechtsanwalts oder einer Notarin bzw. eines Notars zu bedienen.

Erforderliche Unterlagen

• Kaufvertrag mit gerichtlich oder notariell beglaubigter Unterschrift von sämtlichen Vertragsparteien
• Bei Wohnungseigentumsobjekten (sofern an der Liegenschaft Wohnungseigentum begründet werden soll): zusätzlich
  • Bescheinigung der Baubehörde oder ein Gutachten über den Bestand an selbständigen Wohnungseigentumsobjekten
  • Nutzwertgutachten durch eine/n ZiviltechnikerIn bzw. durch allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige oder die rechtskräftige Entscheidung über die Nutzwertfestsetzung durch die Schlichtungsstelle oder das Gericht (in Wien: MA 50)
• Allfällige Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung bzw. Verpfändung
• Selbstberechnungserklärung bzw. Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes
• Allfällige Löschungs- bzw. Zustimmungserklärungen von finanzierenden Banken, Vorkaufsberechtigten oder dergleichen
• Allfällige grundverkehrsbehördliche Genehmigung
  (ACHTUNG: Es gibt neun Grundverkehrsgesetze, also für jedes Bundesland eine andere Regelung in Bezug auf die Ausländereigenschaft, land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke oder Vorbehaltsgemeinden)
• Staatsbürgerschaftsnachweis, Nachweis der EU Staatsangehörigkeit

Gebühren

• Eingabengebühr für das Grundbuchsgesuch: € 40
  (zu vergebühren durch Einzahlung auf das Gerichtskonto mit Bankomat- oder Kreditkarte oder durch elektronische Abbuchung).
  Wenn die Antragstellung nicht im Elektronischen Rechtsverkehr erfolgt: € 56. Zusätzlich für die Eintragung (Einverleibung) zum Erwerb des Eigentums und des Baurechts: 1,1 % vom Wert des Rechts
  Diese Eintragungsgebühr wird im Nachhinein vom Gericht vorgeschrieben und kann mittels Zahlschein beglichen werden.
• Zusätzlich 1,2 % des Pfandbetrages, wenn zugleich mit dem Eigentum auch ein Pfandrecht ins Grundbuch eingetragen werden soll (der Kaufpreis wird z.B. mit einem Kredit finanziert)
  Auch diese Eintragungsgebühr wird im Nachhinein vom Gericht vorgeschrieben und kann mittels Zahlschein beglichen werden.

Hinweis:

Seit einiger Zeit besteht auch die Möglichkeit, dass die Grunderwerbsteuer und die gerichtliche Eintragungsgebühr, insgesamt meist 4,6 % des Kaufpreises, von Notarinnen bzw. Notaren oder Rechtsanwältinnen bzw. Rechtsanwälten durch Selbstberechnung entrichtet wird.

Er- und Aufschließungen

Jedes Grundstück, auf dem der Bau eines Gebäudes geplant ist, muss aufgeschlossen werden. Erkundigen Sie sich daher vor einem Kauf bei Ihrer Baubehörde.

Die Aufschließung kann folgende Bereiche betreffen:

• Wasser (Wasserwerke)
• Strom (E-Werke)
• Gas (Gaswerke)
• Fernheizung (Gemeinde)
• Telefon (Telekom)
• Abwasser (Gemeinde)
• Abfälle (Gemeinde)

Weitere Informationen und nützliche Links

Links

• Das Konsumentenportal: Wohnungseigentum
• Weitere Informationen zum Thema finden Sie auf oesterreich.gv.at